Actualización de la renta

24/11/2021

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la actualización de la renta. Es decir, el modo en que puede subirse o bajarse el precio del alquiler durante la vigencia del contrato.

Cabe remarcar que la actualización de la renta solo es posible, conforme al art. 18 LAU, en aquellos supuestos en que se haya previsto en el contrato. De ahí la importancia de contar con asistencia especializada a la hora de redactar o revisar estos documentos.

Artículo 18 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Artículo 18 LAU (Ley 29/1994). Actualización de la renta

La actualización de la renta según el artículo 18 Ley de Arrendamientos Urbanos

La actualización de la renta es el cambio en el precio del arrendamiento como consecuencia de la variación general de precios. En los contratos a largo plazo se nota especialmente la evolución de los precios del mercado del alquiler, cuya tendencia es alcista como consecuencia de la inflación natural que supone el desarrollo de la economía.

La vigente Ley de arrendamientos urbanos se preocupa de esta cuestión, permitiendo la posibilidad de la actualización de la renta. El legislador fue consciente del desequilibrio de exigir a la propiedad un plazo mínimo de 5 años de duración (7 si es persona jurídica) sin la posibilidad de actualizar la renta. De este modo se incentiva y fomenta la posibilidad de que haya más viviendas disponibles en alquiler, lo que a su vez supone mayor oferta y precios más bajos.

Principios básicos de la actualización de la renta

Las grandes conclusiones que sacamos de la regulación en este precepto son las siguientes:

  • La actualización de la renta debe pactarse expresamente. Si no, no habrá derecho a actualizar el precio del alquiler hasta que no concluya el contrato.
  • Este derecho es bidireccional. Puede favorecer a arrendador o a arrendatario. Bien es cierto que en casi todos los casos favorecerá a la propiedad.
  • No opera automáticamente. Hay que pedirla expresamente, conforme al artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 
  • Hay que pactar el mecanismo de actualización. Si no se indexa se tomará como referencia el índice de Garantía de Competitividad vigente en el mes en que el contrato cumpla alguna anualidad.

Limitaciones a la actualización de rentas

  • La renta solo puede ser actualizada por anualidades. No es posible actualizarla por períodos inferiores.
  • Sea cual sea el método para actualizar la renta, dicha actualización no podrá exceder la variación porcentual que haya experimentado el Índice de Precios al Consumo (IPC).

¿Cómo se pide la actualización del precio del alquiler?

El art. 18 LAU indica que debe notificarse por escrito indicando el porcentaje de variación aplicado. De la lectura del párrafo 4° se puede extraer que la notificación ha de contener:

  • El índice aplicado.
  • Variación porcentual.
  • La renta resultante.
  • Fecha de aplicación.

La Ley permite que la notificación se puede contener en el recibo del último pago de renta antes de la actualización.

Nada se dice sobre el momento de la notificación o la antelación de la misma. Normalmente se pacta una notificación fehaciente realizada de una parte a la otra el día que se cumple la anualidad o en el mes anterior comunicando la renta.

Posición del artículo 18 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo III del Título II, encargado de regular los derechos y obligaciones de las partes. Junto a este artículo podemos encontrar:

  • Art. 17 LAU. Determinación de la renta.
  • Art. 18 LAU. Actualización de la renta.
  • Art. 19 LAU. Elevación de renta por mejoras.
  • Art. 20 LAU. Gastos generales y de servicios individuales.

Artículo extraído de la página Ley de Arrendamientos Urbano.com - https://ley-de-arrendamientos-urbanos.com.es/articulo-18-ley-arrendamientos-urbanos-actualizacion-alquiler-renta/